Yakın çevremden kirada oturanlardan kimle konuşsam hemen hepsi ev sahipleriyle yaşadıkları sorunlardan şikayetçi. Bana göre tüm canlılar için barınma hakkı, yaşam hakkının başlıca öğelerinden biri. Sırf bu yüzden özellikle büyük şehirlerde barınamayıp başka yerlere göç eden veya göç etmek isteyen insanların sayısı artıyor. Bu yazımda sorunun temeline inip çözüm önerilerinde bulunacağım.

Türkiye’de pandemiyle başlayan ve giderek artan bir sorun haline gelen ev sahibi-kiracı meselesi artık işin içinden çıkılmaz bir hale geldi. Yakın çevremden kirada oturan kimle konuşsam hepsinin bu konuda serzenişi var. Hatta serzenişin ötesinde ciddi suçlamaları var. Konuya bence her iki taraf açısından bakmak gerekiyor. Öncelikle mülk sahiplerinin psikolojilerini anlamaya çalışalım.

Ev sahipleri neden sürekli kirayı artırmak istiyorlar ya da çok yüksek kira artışları talep ediyorlar? Bana göre bunun altına yatan birkaç sebep var, bu sebeplerden dolayı mülk sahibinin kiracısıyla uzun süre güzel giden bir ilişkileri olsa bile, geçmişi bir anda silebiliyorlar (dolayısıyla son derece nahoş bir durum ortaya çıkabiliyor):

Ev sahiplerinin bakış açısı

1) Kişilik bozukluğu: Bazı ev sahiplerinin gerçekten kişiliklerinde açgözlülük var. Bazı kişiler kirayı ne kadar artırırlarsa artırsınlar, yine de ‘ah keşke kirayı daha fazla artırsaydım’ diye bir türlü tatmin olmuyorlar. Bu karakter yapısına sahip mülk sahiplerinin uzun vadeli iyi bir kiracı bulması zor.

2) Enflasyon: Kendi deneyimlerinden sürekli her şeyin fiyatının arttığını görüyorlar ve panikliyorlar. En büyük panikleri de ‘ya geçimimi sağladığım kira ödemesi ihtiyaçlarımı karşılamaya yetmezse’ oluyor. Bunun üzerine tamamen hayatta kalma içgüdüsüyle kiralarını olabilecek en yüksek düzeye çekmek için ellerinden geleni yapıyorlar.

3) Rayiç bedel yarışı: Mal sahipleri çoğu zaman etraflarıyla kendi durumlarını kıyaslayabiliyorlar. Eğer etrafta benzer nitelikte bir mülkün daha yüksek bir rakama kiralandığını görürlerse kendi kiralarını da direk o rakamlara çekme eğilimine giriyorlar. Sürekli herkesin rakamları yukarı çektiği bir ortamda da mülk sahipleri kendilerini fiyat artırma yarışında bulabiliyorlar.

Kiracıların psikolojisi

Şimdi de kiracıların psikolojilerine bakalım. Kiracılar da sürekli ve yüksek oranlardaki kira artışlarından bıkmış durumdalar. Kendi beklentilerinin üzerinde kira artışlarıyla sık sık karşılaştıkları için doğal olarak onlarda da şu yaklaşımları gözlemleyebiliyoruz:

1) Hiçbir artışı yapamam, mahkemeye gitsin, nasıl olsa mahkemelerde kararın çıkması birkaç sene sürer, zaman kazanmış olurum.

2) Maksimum legal artış olan %25’lik artışı yaparım gerisine karışmam, istiyorsa mahkemeye gitsin, nasıl olsa mahkemede ben kazanırım.

3) Hakkaniyetli bulduğum için %25’in üzerinde bir artışı onaylıyorum (çoğu zaman %50-60 mertebesinde) ancak daha fazlasını yapamam. İstiyorsa mahkemeye gitsin.

4) Tamamdır, piyasa böyle, mal sahibiyle sorun yaşamak istemiyorum. İstediği artışı kabul ediyorum. Anlaşmayıp yeni bir ev kiralamaya çalışsam, başka bir evi yeniden kiralamak bana daha pahalıya patlayacak o yüzden talep ettiği artışı kabul ediyorum.

Devlet azami %25’lik artış oranı kuralı getirdi, kanunda böyle yazıyor ama bu kurala uymayanların sayısı uyanların sayısından çok daha fazla. 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arası yapılan kira sözleşmeleri yenilemelerinde kiracıya %25’in üzerinde zam yapmamak gerekiyor. Aposto %25 kuralına uyulup uyulmadığına dair okuyucularıyla bir anket yaptı. Buna göre her 5 kişiden yalnızca birinde %25 ve altında kira artış oranı uygulanmış. Geri kalan %80’lik kısım %25’in üzerinde zamma maruz kalmışlar. Hatta bunların birçoğu %25’in ciddi üstündeymiş. İşte ilgili Aposto haberi: https://www.instagram.com/p/CoMryQsqGRk/?igshid=ZDFmNTE4Nzc%3D

Gerçek budur maalesef. Yani devletin “kiraya maksimum %25 zam yapabilirsiniz” kuralına büyük çoğunluk uymuyor. Herkes türlü bahanelerle kirayı çok daha fazla bir oranda artırmanın peşinde.

Çözüm önerilerim

Sonuç olarak bu kira sorunun altında yatan gerçek sebep yüksek enflasyon ortamı. Her şeyin fiyatı hızlıca artıyor ve neredeyse her ürünün fiyatı sanki bir yarıştaymışız gibi sürekli yükseliyor. Buna mülk kiraları da dâhil. Peki barınma hakkını zora sokan böyle bir ortamı nasıl düzeltiriz? Nasıl insanların sürdürülebilir bir şekilde gelecekteki barınma ihtiyaçlarını karşılayacaklarını düşünmeyecekleri bir ortam oluştururuz, bu konuda da fikirlerimi paylaşmak isterim:

1) Hollanda Modeli: Hollanda “tavan fiyat” uygulaması getirmiştir. Hollanda’da konutlar, “sosyal” ve “özel” olarak ikiye ayrılmaktadır. Konutun fiyatı, puanlama aracılığı ile belirlenmektedir. Bu kapsamda, konutların “yaşı, oda sayısı, banyosu, mutfağı, enerji verimliliği” ve benzeri kriterlere göre puan verilmektedir. Puan sisteminde fiyatı 736 Euro altında kalan konutlar “sosyal konut” olarak nitelenmekte ve bunların kira bedel tavanı 1250 Euro’ya kadar olabilmektedir. Bunların kira artışına yine hükümet karar verir. Puanlamayı ilgili belediyeler kontrol eder. Puan sisteminde değeri 736 Euro üstünde kalan konutlar ise “özel konut” olarak nitelenmekte ve kira bedeli serbestçe belirlenebilmektedir. Hollanda Yönetimi, bu model ile sosyal devlet anlayışını üstün tutarak, bireylerin sözleşme özgürlüğüne müdahalede bulunmuştur. Böylece düşük ve orta gelir gruplarının korunması amaçlanmıştır (Not: Burada belirtilen rakamlar zamanla değişebiliyor).

Ülkemizde de İstanbul gibi büyük metropollerde, özellikle fahiş kira artışlarını önlemeye yönelik bölgesel olarak ve TOKİ gibi sosyal konut olan taşınmazların nitelikleri değerlendirilerek, kiralara “tavan sınırı” getirilmesi düşünülebilir.

Benim de alıntı yaptığım ilgili haberi  https://www.hurriyet.com.tr/yazarlar/oya-armutcu/hollanda-modeli-cozum-olur-mu-42211877 linkinde okuyabilirsiniz.

2) Hazine arazilerinin değerlendirilmesi: Hazine arazilerine sosyal konut planlanarak hızlı bir arz artışı sağlanabilir. Burada sektördeki inşaat firmalarının dinamizmi kullanılabilir. Başta İstanbul olmak üzere, aynı anda bütün şehirlerde seferberlik ilan edilebilir. Burada 3 potansiyel model olabilir:

a) Mülk sahibi devlet modeli: Parasını ödeyerek konut yaptıracak Devlet konutların sahibi olacak ve kira rayiçlerini direk kendisi belirleyecek.

b) Mülk sahibi özel sektör modeli: Hazine arazilerine yapılacak sosyal konutların kat karşılığı modelinde olduğu gibi inşa edilecek konutların bir kısmının sahibi Devlet bir kısmının sahibi de inşaatı yapan müteahhit firma olabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, inşaatı yapacak müteahhit firmanın Devletin belirleyeceği kira rayiçlerine uyması gerekiyor.

c) Halkın ev sahiplenmesini sağlamak: En sağlıklısı önce özel sektörün elindeki evlerin belirlenen rayiçlerde satılmasını sağlamak, sonra da gerekirse devletin de kiraladığı mülklerin kiracılara satılmasını sağlamaktır. Her iki opsiyonda da Amerika’daki mortgage sistemi gibi halkın uzun vadeli kira öder gibi kredi ödemeleri yapması ve bu konutların mal sahipliğinin halka geçmesi sağlanmalı. İşin ideali herkesin kendi evinin sahibi olmasıdır.

3) Enflasyona resmi sınır: Sadece kiraya sınır getirince kimse dinlemiyor. Tüm fiyatlardaki artışlara sınır getirmek gerekiyor. Çünkü mülk sahipleri kendi kiralarını %25 artırınca diğer taraftan gıdanın, suyun ve diğer tüm ihtiyaçlarının maliyetlerinin %25’ten çok daha fazla bir oranda artış gösterdiğini görünce durumu “ölüm kalım meselesi” olarak görüp kırk dereden su getirerek kanunu çiğnemeyi, yani suç işlemeyi göze alıyor. O yüzden sınır getirilecekse tüm fiyatların artışına sınır getirmek gerekiyor.

4) Hukukun hızını ve yaptırım gücünü artırmak: Davalar çok uzun sürüyor. Verilen kararlara da uyulmayabiliyor. İyi işleyen hukuk devletlerinde olduğu gibi hukukun hızını ve işlerliğini artırmak gerekiyor. Örneğin devlet ilgili hangi kanunu geçirmişse, mülk sahipleri bu getirilen kanuna uymuyorsa, hukukun kararını 1 aylık süreyi geçmeden vermesi ve buna uymayanların da gerekirse hapis cezasıyla karşılaşabilecekleri bir ortam yaratılması gerekiyor. Aksi takdirde, herkesin adeta orman kanununa göre hareket ettiği ‘kimin gücü kime yeterse’ tarzında bir durum oluşuyor. Türlü bahanelerle herkes birbirine diş geçirmeye çalışıyor. Bu da sosyal güvenlik açısından son derece sakıncalı bir ortam yaratıyor.

Sorunları temelden çözmek şart

İlk aklıma gelen çözüm yollarını yukarıda paylaştım. Elbette bu çözüm yollarına başka parlak fikirler eklenebilir. Bunların biri veya belli bir kombinasyon içinde aynı anda hepsi de uygulanabilir.

Türkiye’de maalesef güven ortamı zedelenmiştir. Artık kimse kimsenin gözünün yaşına bakmıyor. Herkes bir fiyat artırma yarışının içinde. Bu sadece konutta değil, her şeyde böyle. Enflasyon sorunu çözüldüğü takdirde kiracı-ev sahibi sorunu da çözülür. Namuslu ve dürüst birçok insan bu sorunların altında eziliyor. Burada önemli olan bu kadar kavga gürültü içinde büyük resmi görmek ve herkesi rahatlatacak bir formül ortaya koyabilmektir.

Temennim Cumhuriyetin 100. yılını kutlayacağımız bu sene bu sorunları temelden çözecek adımların atılması ve geleceğe daha güvenle bakmamızı sağlayacak ortamın yaratılmasıdır.

Tabii her şeyin başı sağlıktır. Tüm okuyucularıma böyle bir ortamda ellerinden geldiğince stresten arınmalarını ve sağlıklı günler geçirmelerini dilerim.

Not: Bu yazıyı tamamladığım günün gecesinde sabaha karşı Kahramanmaraş’ın Pazarcık İlçesi’nde 7.4 şiddetinde deprem oldu ve maalesef onlarca vatandaşımız hayatını kaybetti. Bu vesileyle vefat edenlere Allah’tan rahmet, yakınlarına da sabır diliyorum. Bu vesileyle de bir sonraki yazımda Deprem temasını işleyeceğimi buradan bildirmek istiyorum.